對於有意購入高總價房產的客戶來說，了解高總價貸款成數至關重要。簡單來說，高總價貸款成數直接影響您可以從銀行貸款的金額。根據央行規定，目前豪宅貸款成數上限為3成（2024年9月第七波信用管制後），且通常不能有寬限期，也不能以其他名目增加貸款額度。
在您考慮購買高總價房屋時，請務必確認房屋是否被認定為豪宅，因為這將直接影響您的貸款條件。此外，央行對於貸款資金的用途有明確規範，新增貸款或增貸資金加上購置住宅貸款金額，不得超過貸款成數上限。即使您使用其他擔保品申請貸款，並將資金用於購買第一戶住宅，該筆貸款也可能受到寬限期限制。
我的建議： 在規劃高總價房產的購置時，建議您：
1. 事先評估財務狀況： 了解自身的可負擔能力，避免過度擴張信用。
2. 諮詢專業人士： 尋求專業金融顧問的協助，評估不同貸款方案的優缺點，並量身打造最適合您的財務方案。
3. 關注政策動態： 隨時留意央行及政府部門的相關政策調整，以及時調整您的購房策略。
4. 了解豪宅稅務： 熟悉豪宅的定義及相關稅務規定，提前做好稅務規劃，降低稅務負擔。
購買高總價房產是一項重大的財務決策，充分的準備和專業的諮詢是成功的關鍵。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 在計劃購買高總價房產之前，務必確認該房屋是否被認定為豪宅，因為根據中央銀行的最新規定，豪宅的貸款成數上限僅為3成，需準備較高的自備款，以免影響購房計劃。
- 在進行高總價貸款申請時，提前評估自身的財務狀況，包括收入水平、負債比例等，確保申請的貸款額度符合自己的還款能力，避免未來的財務壓力。
- 保持對政策動態的關注，例如央行的貸款規範變更，及時調整貸款策略，必要時尋求專業金融顧問的協助，以制定最佳的購房及融資方案。
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豪宅定義與貸款成數限制：高資產族群購屋必知
對於計劃購買高總價房產的成功人士與高淨值家庭，了解「豪宅」的定義及其貸款限制至關重要。在台灣，豪宅的定義多元，主要從以下幾個面向評估：
- 房屋總價：各縣市對豪宅的總價門檻不同，通常會依市場行情調整。例如，在台北市，房屋總價超過新台幣7000萬元的物件，可能被認定為豪宅。
- 房屋稅籍評定現值：政府根據房屋的結構、建材、地段等因素評定現值，達到一定標準的房屋也可能被認定為豪宅。
- 特殊設計或用途：某些房屋因特殊設計、建材或用途（如私人泳池、獨立花園）被視為豪宅。
一旦房屋被認定為豪宅，貸款會受到較嚴格的限制。根據中央銀行的規定，為抑制房市炒作，高價住宅的貸款成數受到限制。以2024年9月第七波信用管制為例，豪宅貸款的最高成數僅為三成，意味著若購買總價7000萬元的豪宅，需準備至少4900萬元的自備款。此外，豪宅貸款通常不提供寬限期，增加了購房者的還款壓力。
央行明確規定，借款人新貸或增貸資金加上購置住宅貸款金額，不得超過貸款成數上限。這表示若資金缺口較大，無法通過其他名目（如修繕、週轉金）增加貸款額度。此外，若以其他擔保品申辦首戶住宅貸款，該筆貸款亦不得有寬限期。欲了解更多不動產抵押貸款業務的詳細規定，建議參考中央銀行對金融機構貸款業務規定問與答。
因此，在考慮購買高總價房產前，務必確認房屋是否符合豪宅定義，並了解相關貸款限制。這將幫助您精確評估財務狀況並制定合適的購房策略。掌握這些規定，您將能在購屋過程中做出明智決策，順利實現置產目標。
貸款九成不是夢？破解高總價貸款成數迷思
許多銀行宣稱可提供高達九成的貸款成數，但高總價房屋的實際貸款成數受多種限制。別灰心！對首購族或年輕家庭而言，仍有機會獲得理想成數。以下是影響高總價貸款成數的關鍵因素及實用應對策略：
影響高總價貸款成數的關鍵因素：
- 個人信用評分：
信用評分是銀行評估貸款風險的重要指標。信用評分越高，還款能力越強，銀行越願意提供較高貸款成數。定期查詢聯徵中心的信用報告，確保資料準確無誤，並保持良好的信用紀錄。
提高高總價貸款成數的實用策略：
- 積極與銀行溝通：
在申請房貸前，主動了解銀行的貸款政策和要求，提供完整的財務資料，展現您的還款能力和誠意。積極溝通有助於銀行了解您的狀況，增加貸款成功的機會。
- 尋求專業協助：
若對房貸申請流程不熟悉或遇到困難，可尋求專業的房貸顧問協助。他們將根據您的財務狀況提供客製化建議，並協助與銀行談判更優惠的條件。
- 準備充足的自備款：
較高的貸款成數雖意味著自備款較少，但充足的自備款可增加議價能力並降低貸款風險。可向銀行爭取更優惠的利率或還款條件。
- 選擇適合的貸款方案：
市場上房貸方案多樣，選擇最合適的方案可有效降低還款壓力。如果對利率走勢不確定，可考慮固定利率房貸，以鎖定利率風險。
- 隨時關注房貸政策：
政府和銀行會不定期調整房貸政策，建議持續關注最新的政策變動，及時調整購房策略。您可訂閱相關新聞或諮詢專業人士，掌握最新的房貸資訊。
總之，各銀行的貸款政策不同且隨時變動。如果符合以上條件，想要貸款九成，可以多詢問幾家銀行。每家銀行的放貸條件可能會因市場激勵而有所不同，務必在申請前比較多家以獲得最佳條件。
高總價貸款成數. Photos provided by unsplash
買房貸款成數不足怎麼辦？
許多客戶在簽訂購屋合約後，才發現銀行核貸成數不足，造成資金缺口。作為房貸顧問，我常接到客戶詢問：「買房簽約後，房屋貸款成數不夠該怎麼辦？」這是在房市波動期間常見的問題，因銀行貸款審核變得更嚴格。
遇到這種情況，首先要冷靜，評估財務狀況，並了解貸款合約的條款。以下是幾種應對策略：
- 與賣方協商：如果貸款成數低於預期，可以嘗試與賣方談判，提出降低總價、延長付款期限或要求部分融資等方案，這能減輕資金壓力。
- 尋找其他資金來源：除了銀行貸款，還能考慮其它選項，例如：
- 信用貸款：雖然利率較高，但可作為短期資金的補充。
- 房屋增貸或轉貸：如果有其他房產，可考慮這種方式籌資。
- 向親友借款：向親友借款也是選項，但需擬定詳細借貸協議，以免未來產生糾紛。
- 調整購屋方案：若無法解決問題，可能需重新評估購房方案，如考慮購買總價較低的房屋或延後購買計畫，以待財務狀況穩定。
- 檢視合約解約條款：簽約時，應與賣方談論加入條款「若銀行房貸成數未達Ｘ成或無法通過，得無條件解約」。這是許多人在簽約時忽略的重要條款，能提供買家保障。若未提及此條款，則需依合約履約，否則可能會被視為違約，訂金也可能被沒收。
特別提醒：在簽訂合約前，務必審閱條款，確認是否含有「未達房貸成數可無條件解約」的條款，這能保障您的權益，避免損失。
注意預售屋的貸款。許多人以為只要買賣金額不觸及豪宅標準就沒有問題，但事實上並非如此。根據央行《健全房地產市場方案專區》規定，高價住宅是以「買賣金額或鑑價金額」為依據。預售屋需確認「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅限貸。
建議在購屋前尋求專業的房貸顧問協助，透過其專業知識和經驗，全面了解房貸市場，找到最適合的貸款方案，降低風險，實現購屋夢想。
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| 問題 | 應對策略 |
|---|---|
| 銀行核貸成數不足，造成資金缺口 |
|
| 預售屋貸款風險 |
注意預售屋的「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅限貸標準 (依買賣金額或鑑價金額為準)，避免因高價住宅限貸影響貸款成數。 |
| 預防措施 |
簽約前：務必審閱條款，確認是否含有「未達房貸成數可無條件解約」的條款。 建議：購屋前尋求專業房貸顧問協助，降低風險。 |
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降低高總價房屋自備款的策略與銀行溝通技巧
購置高總價房屋時，自備款是許多買家的主要挑戰。以台北市1200萬公寓為例，銀行鑑價1000萬，貸款7成，自備款500萬。如果您希望降低自備款，該採取哪些策略？當銀行鑑價偏低時，又如何與銀行溝通以獲得更佳的貸款條件？
策略一：提高貸款成數
提高貸款成數是降低自備款的有效方法。儘管高總價房屋有貸款成數限制，但仍可透過以下方式爭取更高額度：
- 提供充分的財力證明：除了薪資證明外，還可提供股票、基金、定存等，以證明還款能力。
- 尋找提供較高貸款成數的銀行：不同銀行的貸款政策不同，建議多方比較，以找到最佳方案。
- 搭配其他貸款方案：如房屋增貸、信用貸款等，但需慎重評估還款能力，避免過度負擔。
策略二：與建商或賣方協商
與建商或賣方協商獲得優惠付款條件。例如：
- 延長付款期限：分期支付自備款，減輕初期資金壓力。
- 要求裝潢或家電補助：將部分預算用於裝潢或家電，減少自備款支出。
- 協商降低房屋總價：若房屋有瑕疵，可嘗試與賣方協商以降低總價，進而減少自備款。
策略三：善用政府優惠房貸
符合政府優惠房貸資格者可善加利用。如青年安心成家貸款等，通常提供較低利率與較高貸款成數。詳情請參考財政部相關規定，注意資格限制如年齡、收入等。
銀行鑑價偏低時的溝通技巧
如銀行鑑價結果不如預期，絕不要輕易放棄，可採取以下溝通技巧：
- 了解銀行鑑價依據：詢問銀行鑑價的參考資料，如實價登錄、周邊成交行情等，以了解鑑價偏低的原因。
- 提供詳細的房屋資訊：詳述房屋的裝潢、格局、屋況，讓銀行重新評估。
- 提供周邊成交行情資料：蒐集類似房屋的成交行情，以證明房屋價值。
- 尋求其他銀行的鑑價：不同銀行的價值判斷可能不同，建議多方比較以獲得最佳方案。
總之，面對高總價房屋的貸款挑戰，購屋者應積極尋求各種解決方案，並與銀行保持良好溝通。透過充分準備與精明策略，您可以順利降低自備款，實現購屋夢想。
豪宅貸款成數解析
對於準備進入豪宅市場的購房者，「豪宅可以貸款幾成？」是關鍵問題。答案受到多重因素影響，以下將深入解析這些因素，幫助您掌握豪宅貸款的訣竅。
硬性限制
首先，了解政府對豪宅貸款的硬性規定至關重要。目前政策規定，豪宅貸款最高只能貸款 3 成，且無寬限期，此外，不得以修繕、週轉金等名目增加貸款金額。因此，購房者需準備足夠的自備款。
那麼，如何判斷房屋是否為豪宅呢？各縣市的認定標準如下：
- 臺北市：總價 6,000 萬元以上
- 新北市：總價 4,000 萬元以上
- 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：總價 3,000 萬元以上
- 其他地區：總價 2,000 萬元以上
這些標準可能隨市場和政策變化而調整，建議隨時關注最新的房地產資訊。
軟性影響因素
除了硬性規定，還有一些軟性因素影響貸款成數，包括：
- 信用評級：信用評級影響銀行評估貸款風險的能力。評級越高，獲得更高貸款成數的可能性更大。建議定期查詢您的聯徵報告，確保無不良記錄。
- 收入證明：穩定收入是還款能力的保障。提供薪資單、扣繳憑單等證明，可提高貸款成數。
- 負債情況：過高的負債比率會降低貸款意願，建議提前減少不必要的負債。
- 房屋評估價值：銀行的評估價值可能低於購買價格，這會影響貸款成數。
- 銀行風險評估：每家銀行的審查標準和風險承受能力不同，建議比較多家銀行以獲得最佳條件。
- 地段：房屋所處位置影響貸款成數，位於繁華地段的房屋通常更具保值性，銀行也願意提供較高貸款成數。
- 屋齡及狀況：新房屋通常可以獲得更高的貸款成數。
此外，與銀行的良好關係也可影響貸款條件，例如長期客戶或大額存款者可能會獲得優惠。建議諮詢多家房貸專員，找出最佳選擇。
如何提高貸款成數？
雖然豪宅貸款有許多限制，但可採用以下方法提高成數：
- 提供財力證明：除了基本收入證明外，還可以提供其他資產證明，如股票、基金等，以增強銀行信心。
潛在風險與注意事項
最後，要注意豪宅貸款的潛在風險：
- 過度貸款可能導致財務壓力：在追求豪宅夢想時，需謹慎評估自身財務狀況，以免造成沉重的還款壓力。
- 不符合貸款名目可能被拒：切勿以不實名目申請貸款，可能導致拒絕甚至觸法。
- 留意利率變動風險：隨時關注市場利率變化，評估其對還款能力的影響。
購置豪宅是重大決策，充分準備和規劃是實現夢想的關鍵。
高總價貸款成數結論
總而言之，成功購置高總價房產，除了對市場趨勢和自身財務狀況有清晰的掌握外，對高總價貸款成數的深入了解更是至關重要。 本文詳細闡述了影響高總價貸款成數的各種因素，從央行規範的硬性限制，例如2024年9月第七波信用管制後豪宅貸款成數上限為3成，以及寬限期與其他貸款名目的限制，到個人信用評級、收入水平、負債情況等軟性因素，都可能影響最終能獲得的貸款成數。 我們也探討了提升高總價貸款成數的各種策略，包括積極與銀行溝通、準備充足的自備款、善用政府優惠貸款以及選擇合適的貸款方案等，並針對資金不足的情況提供了應對方法。
然而，無論您採取何種策略，務必記住，高總價貸款成數只是購置高總價房產的一環，更重要的，是您需理性評估自身的財務狀況，謹慎規劃財務支出，避免因過度貸款而造成日後的財務壓力。 購買高總價房產是人生中重大的財務決策，事前充分的準備，以及尋求專業人士的協助，才能讓您在購屋過程中走得更穩健，更能實現您的置產目標，享受財富的穩定與保障。 切記，高總價貸款成數只是工具，明智的財務規劃才是成功的關鍵。
希望本文能協助您更透徹地理解高總價貸款成數的相關規定及影響，並為您在高總價房產投資的道路上提供寶貴的參考。 謹慎評估，理性決策，祝您順利完成您的購屋計畫！
高總價貸款成數 常見問題快速FAQ
我的房屋總價超過七千萬，一定會被認定為豪宅，只能貸款三成嗎？
不一定。雖然台北市房屋總價超過七千萬元通常被視為豪宅，但豪宅的認定標準並非單一指標，也會考慮房屋稅籍評定現值、特殊設計或用途等因素。 建議您諮詢專業人士，根據您的實際房屋狀況評估是否符合豪宅定義，以及可貸款的成數。即使被認定為豪宅，仍有機會透過其他方式爭取較佳貸款條件，例如提供更充分的財力證明。
除了房屋總價，還有哪些因素會影響高總價房屋的貸款成數？
除了房屋總價及是否被認定為豪宅外，許多因素會影響高總價房屋的貸款成數。例如您的個人信用評分、收入穩定性、負債情況、房屋評估價值，以及您選擇的銀行和貸款方案都會影響最終貸款成數。銀行也會考量房屋所在地段、屋齡及房屋狀況等因素。 因此，建議您準備充分的財力證明，並多方比較不同銀行的貸款方案，以爭取最佳貸款條件。
如果銀行核貸成數低於預期，導致自備款不足，我該怎麼辦？
如果發生此情況，您需要冷靜評估並積極採取措施。首先，可以嘗試與賣方協商，例如降低總價、延長付款期限或要求賣方提供部分融資。其次，您可以尋求其他資金來源，例如信用貸款、房屋增貸或轉貸，或向親友借款。 最後，您也可能需要重新評估購屋方案，例如考慮購買總價較低的房屋，或延後購屋計畫。 在簽約前，務必與賣方協商加入「若銀行房貸成數未達X成或無法通過，得無條件解約」的條款，以保障您的權益。