何謂容積率？完整教學：建蔽率與容積率計算及應用攻略

容積率是都市規劃中一項重要的指標，它規範了建築物在特定土地上可以興建的總樓層面積。簡單來說，容積率決定了在既有土地面積上，房子可以蓋多少樓層。政府透過設定容積率，來控制城市的建築密度，避免房屋過度密集，影響居住品質與城市景觀。

理解了「何謂容積率」後，你就能更深入地了解建蔽率的概念，建蔽率指的是在空地上可以蓋的建築面積比例，屬於平面管制。容積率和建蔽率共同影響著建築的設計與土地的價值。例如，較高的容積率意味著可以在同一塊土地上建造更多的樓層，從而增加土地的開發潛力。

身為都市規劃師，我建議在評估房地產投資時，務必詳細了解該地區的容積率規定。不同的土地使用類型（如住宅或商業用地）可能有不同的容積率限制。此外，容積率獎勵或容積移轉等機制也可能影響實際可建的樓層面積。建議參考各縣市政府都市發展局網站，例如[台北市都市發展局](https://www.udd.gov.taipei/)，查詢更詳細的法規資訊。透過充分了解容積率的相關規定，才能做出更明智的決策，最大化土地的利用效率。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

1. 在進行房地產投資前，詳細了解目標地區的容積率規定，這有助於評估潛在的開發潛力和土地價值。可參考當地政府網站查詢最新的容積率資訊，以及任何可能適用的容積獎勵或容積移轉機制。
2. 在規劃住宅或商業建築設計時，根據容積率的限制設計合理的樓層數及建築面積，從而提升土地使用效率，滿足相關法規要求，並避免未來的法律糾紛。
3. 積極參與城市更新計劃時，了解容積率獎勵機制，利用這些政策鼓勵的額外容積率來推動社區發展，並提升居住環境的品質，例如興建公共設施或綠空間。

可以參考 何謂建蔽率？完整教學：建蔽率與容積率計算及查詢攻略

何謂容積率？

作為都市規劃師，我經常被問：「容積率是什麼？」簡而言之，容積率是土地的「使用強度」指標，決定了在特定土地上可建造的樓地板面積。這一概念對都市發展、房地產價值及城市面貌至關重要。政府通過制定容積率來控制建築密度，避免過度擁擠，維持生活品質。

假設您擁有100坪土地，若政府容積率為200%，則您可建造200坪的樓地板面積。您可以選擇兩層樓，每層100坪，或四層樓，每層50坪。較高的容積率意味著更大的開發潛力。

然而，容積率並非越高越好。過高的容積率可能導致人口密度增加、交通擁堵和公共設施不足，影響生活品質。因此，政府在設定容積率時，必須考量都市發展、環境保護及公共利益等因素。這就是都市規劃的重要性，需具備專業知識和經驗以做出最佳決策。

容積率直接影響建築物的樓地板面積，間接影響土地的價值。通常容積率越高，土地價值也越高，因為開發商能蓋出更多房屋或商業空間，獲得更高利潤。因此，容積率的變更往往引起關注，涉及巨大的經濟利益。

此外，還有一些機制可增加容積率，如容積獎勵和容積移轉。容積獎勵是政府為鼓勵開發商進行某些特定開發行為（例如興建綠建築、提供公共設施）而給予的額外容積率。容積移轉則是將某些地區（如古蹟保存區）的容積率安排至其他地區，以保護古蹟，同時提升其他地區的開發強度。如需了解容積獎勵，可參考內政部營建署的詳細資訊。這些機制旨在在都市發展與公共利益之間取得平衡。

總之，容積率是一個複雜但極其重要的概念。它影響建築設計和土地價值，亦關係到我們居住城市的發展及生活品質。希望您能透過此解釋對容積率有更深入的認識。

為什麼建築容積率越高越好？容積率的優缺點分析

在人口密集的地區，建築容積率通常較高，因為它代表著土地的利用率。高容積率允許在有限土地上容納更多人口和建築。然而，容積率過高會對周邊的城市基礎設施（如交通、供水、排水和能源）造成壓力。因此，各地對於建築容積率都有管制，確保城市可持續發展。

容積率的優點：

• 提高土地利用效率：在土地有限的地區，較高的容積率能有效緩解土地供需矛盾，容納更多人口和建築。
• 降低單位建築成本：提高容積率可以降低土地和基礎設施的分攤成本，使住房更具負擔能力。
• 促進城市發展：適度提高容積率可刺激商業和服務業發展，增加就業機會，提升城市活力。

容積率的缺點：

• 增加基礎設施壓力：過高容積率可能導致交通擁堵、供水不足及能源短缺等問題。
• 降低居住品質：高容積率可能導致建築密度增加、綠化空間不足，影響居民身心健康。
• 加劇環境污染：高密度建設可引發空氣、噪音與光污染，損害生態環境。
• 影響城市景觀：不合理的容積率規劃可能導致建築高度不協調，破壞城市美觀。

為了平衡容積率的優缺點，各國制定了相應的容積率管制制度，限制不同地區的建築容積率。同時，許多國家實行容積率獎勵制度，鼓勵開發商在滿足某些條件下獲得額外容積率獎勵，如提供公共空間、改善環境或採用綠色建築技術。欲了解台灣的城市計畫與容積率相關規定，可參訪中華民國內政部營建署網站。

在台灣，政府為鼓勵都市更新，對參與的開發商提供容積率獎勵，以改善建築結構安全、提供公益設施或保留歷史建築等方式來提高開發效益。但需注意，政府會根據地區情況設置獎勵上限，以避免過度開發影響城市生活品質。

總結來說，建築容積率非越高越好，而是在土地利用效率、基礎設施承載能力、居住品質和環境保護之間取得平衡。合理的容積率規劃是城市可持續發展的重要保障。城市發展需充分考量容積率的影響，配合適當的措施，才能創造宜居的城市環境。

何謂容積率. Photos provided by unsplash

為何政府要限制容積率？

身為都市規劃師，我常被問到：「容積率越高，建商不是賺越多嗎？為什麼政府要限制容積率？」這是一個關乎城市發展品質和居民福祉的重要問題。

容積率並非越高越好。想像如果城市的建築無限制向上發展，會是什麼樣子？

• 街道擁擠： 高樓大廈增加，狹窄的街道無法拓寬，交通壅塞將成為常態。
• 缺乏公共空間： 追求最大建築面積將壓縮綠地、公園等公共空間，影響居民的休憩場所。
• 日照權受損： 高樓遮蔽陽光，造成周邊居民日照不足，影響居住品質。
• 都市景觀惡化： 無計畫的高樓破壞天際線，形成壓迫感。

這樣的城市將變成鋼鐵叢林，缺乏活力，已不再適合人類居住。因此，政府需要限制容積率，以維護城市生活品質。

不過，都市發展是動態的，法規需隨之調整。近年來，容積移轉申請變得更難，這是事實。早期透過容積移轉，可保存古蹟和歷史建築，並讓開發商獲得容積獎勵，但隨著法規修改，標的物變得稀有且特殊，開發商開始尋求以金額換取更多建築空間的「代金」方式。

關於代金制度，這並非萬能。雖然可迅速增加建築面積，但可能導致：

• 成本過高： 代金金額龐大，可能轉嫁給消費者，增加開發成本。
• 市場價值失衡： 高成本可能使房屋價格超出市場行情，影響銷售。
• 缺乏誘因： 開發商可能只追求自身利益，忽略對公共利益的貢獻。

無論是容積移轉或獎勵，各縣市的規範和獎勵上限各有不同。可參考台北市都市更新資訊，以了解詳細規定。

我認為，在追求城市發展的同時，更要重視永續發展。我們應思考如何在高容積率建築中創造舒適的環境，並將綠色和智慧建築融入都市規劃，以實現城市發展與居民生活品質的平衡。

“`html

“`

什麼是容積率獎勵？

容積率獎勵指政府在特定情況下，為鼓勵民間參與公共建設、改善都市環境或支持政策目標而提供的額外容積率。這是一種誘因，促使開發者投入更多資源，創造社會價值。

例如，某土地的法定容積率為300%。若開發者參與都市更新計畫，並改善周邊環境或提供公共設施，政府可能給予額外10%的容積率獎勵，使該土地的容積率變為310%。這意味著開發者可在相同土地上興建更高、更大的建物，增加使用面積。

容積率獎勵對都市更新至關重要。額外的容積誘因可提升住戶或地主分配到更大面積房屋的意願，並讓開發者獲得更高利潤，形成雙贏局面。想了解更多關於都市更新，可參考台北市都市更新處的詳細說明。

常見的容積獎勵方案包括：

• 都市更新容積獎勵： 鼓勵老舊社區通過都市更新改善居住環境。
• 危老重建容積獎勵： 提供容積獎勵以加速結構安全堪憂老舊建築的重建。
• 增設公眾或公益性空間容積獎勵： 鼓勵增設公園、停車場及社會福利設施，提升都市生活品質。
• 大規模開發容積獎勵： 若能帶動區域發展和創造就業，將提供容積獎勵。

不同縣市對容積獎勵的項目、標準和申請流程各有不同，因此在申請前，務必查看相關公告並諮詢專業意見。關於危老重建，不同縣市的規範可參考都市更新研究發展基金會整理的法規連結。

在台灣，土地分為三大類：都市土地（約13%）、非都市土地（約78%）和國家公園土地（約9%）。各類土地的建蔽率和容積率查詢方式不同，接下來將詳細介紹都市土地和非都市土地的查詢方法，提供更全面的資訊。

住二與住三容積率的差異：危老重建的關鍵

作為都市更新的規劃師，我常常被問到：「住二和住三容積率有何不同？哪個更好？」這兩者代表不同使用分區，允許的樓地板面積上限不同。了解這些差異對參與危老重建的屋主至關重要，因為這直接影響可建設的房屋大小和潛在利益。

住二容積率：維持住宅區的品質

住二（第二種住宅區）容積率通常較低，以維持區域的寧靜和居住品質。台灣各縣市的住二容積率常見範圍在120%到220%之間。例如，若土地面積為100坪，容積率200%，則可建築200坪的樓地板面積。住二的建蔽率也較低，有助於保留空地和提升綠化面積。然而，由於容積率較低，其開發潛力相對較小，因此在危老重建中，爭取額外容積獎勵十分重要。如需確認土地分區，請參考各縣市政府的都市計畫圖。

• 關鍵點：容積率較低，重視居住品質。
• 關鍵點：建蔽率低，保留綠地空間。
• 關鍵點：重建中需重視容積獎勵。

住三容積率：更大的開發潛力

住三（第三種住宅區）容積率通常較高，允許建設更多樓地板面積。一般而言，住三的容積率範圍在200%到300%之間。以100坪的土地為例，容積率300%時，可建設300坪的樓地板面積。較高的容積率提供更多的開發彈性，讓危老重建時能規劃更多戶數及公共空間。不過，住三的建蔽率亦可能較高，綠地空間可能減少。此外，住三通常位於繁華區域，需考慮噪音和交通問題。因此，在危老重建過程中，平衡開發效益和居住品質是一大挑戰。

• 關鍵點：容積率高，開發潛力大。
• 關鍵點：建蔽率高，綠地可能較少。
• 關鍵點：需考慮環境噪音與交通影響。

透過容積獎勵提高容積率

無論是住二還是住三，危老重建時均可透過容積獎勵提高容積率。容積獎勵是政府為鼓勵都市更新而針對符合特定條件的案件提供的額外容積。這些條件可能包括：

透過爭取容積獎勵，可增加開發價值。但申請過程繁瑣，需專業團隊協助。此外，各縣市對於獎勵項目和上限規定不同，需仔細研究。例如，台北市的容積獎勵項目更多元，可參考台北市政府的相關規定。

建蔽率對居住品質的影響

除了容積率，建蔽率也是影響危老重建的重要因素。建蔽率是指建築物在基地上的投影面積與基地總面積的比率。建蔽率越低，空地面積越大，可以規劃更多綠地和公共空間。合理的建蔽率設定能提升居住品質，增加建築物與環境的和諧。在進行危老重建時，需考量建蔽率，實現開發效益與居住質感的平衡。例如，若周圍為老舊公寓，適度降低建蔽率可增加綠化面積，使新建築更融入周圍環境。

總之，住二和住三容積率各有優劣。在危老重建中，應根據土地分區、周邊環境和需求進行評估。透過專業規劃設計，可充分利用容積率和建蔽率，打造兼顧開發效益和居住品質的理想家園。記住，都市更新是一項複雜的工程，尋找專業人士協助將使重建過程更加順利。

可以參考 何謂容積率

何謂容積率結論

回顧整篇文章，我們從「何謂容積率」這個核心問題出發，逐步探討了容積率的計算方法、影響因素、相關法規以及在實際應用中的各種面向，例如容積獎勵、容積移轉，甚至延伸到住二與住三容積率的差異，以及建蔽率的影響。 透過一系列的說明和案例分析，相信您已對容積率這個都市規劃中的重要指標有了更全面的理解。

理解何謂容積率，不僅僅是了解一個數字，更是掌握了影響土地價值、建築設計以及城市發展的重要關鍵。它牽涉到土地利用效率、城市景觀、居住品質、以及相關的經濟效益。 高容積率並非總是最佳選擇，政府透過法規限制容積率，正是為了在都市發展與居民福祉之間取得平衡。

在評估房地產投資或參與都市更新計畫時，務必詳加了解目標地區的法定容積率及其相關規定。 善用政府提供的線上資源，例如各縣市政府都市發展局的網站，查詢特定區域的容積率限制，以及容積獎勵或容積移轉的相關資訊，才能做出更明智的決策。

最後，希望這篇文章能幫助您解答「何謂容積率」的疑問，並將這些知識應用於實際生活中，無論是評估房地產價值、參與都市規劃的討論，或是進行房地產投資，都能做出更周全的考量，創造更美好的居住環境。

何謂容積率 常見問題快速FAQ

容積率和建蔽率有什麼不同？

容積率和建蔽率都是都市規劃中重要的指標，但著眼點不同。容積率是「立體」的，指建築物總樓地板面積與土地面積的比率，它決定建築物可以蓋多高、多大的樓層面積；建蔽率是「平面」的，指建築物佔地面積與土地面積的比率，它決定建築物可以佔據多少土地面積。簡單來說，容積率決定高度和總面積，建蔽率決定建築物佔地大小。兩者共同限制建築物的規模和設計。

如何查詢某個地區的容積率？

查詢某地區的容積率，需要先知道該地的土地使用分區。您可以透過以下管道查詢：1. 各縣市政府都市發展局或地政事務所網站，通常提供都市計畫圖資查詢系統，輸入地址即可查詢土地使用分區及容積率限制；2. 向當地地政事務所申請土地謄本，謄本上會記載土地使用分區資訊，可據此推斷容積率；3. 委託專業的都市規劃師或不動產估價師協助查詢。 需要注意的是，不同縣市的法規和查詢方式可能略有不同，建議參考各縣市政府網站的相關說明。

容積率獎勵和容積移轉有什麼差別？

容積率獎勵是指政府為了鼓勵開發商進行特定行為（例如興建綠建築、提供公共設施等），而額外給予的容積率。它是「獎勵」性質，開發商主動符合條件後才能獲得。而容積移轉是指將某些地區（通常是開發強度較低的區域，例如古蹟保存區）的容積率，移轉到其他開發強度較高的地區使用。它是「移轉」性質，涉及兩個不同區域的容積率調整，目的是在保護特定區域的同時，提升其他區域的開發潛力。兩者都是為了在都市發展和公共利益之間取得平衡的機制。